Acheter un appartement

Qu’il s’agisse d’un projet d’investissement immobilier ou de l’achat d’une résidence principale ou secondaire, pour cherchez peut-être à acheter un appartement. Mais vous vous en doutez : l’exercice n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. Quelque soit votre objectif, le choix de votre appartement doit faire l’objet d’une réflexion aboutie, car un bon appartement est un appartement qui prendra de la valeur avec le temps. Plusieurs indices entrent en jeu dans la valorisation d’un nouvel appartement. Parmi elles, notez son emplacement, sa taille, le promoteur et le constructeur ainsi que le marché lui-même.

Mais, le pire cauchemar de tout nouvel acheteur d’appartement, c’est de découvrir que sa propriété, au moment de la transaction, ne vaut même pas le prix d’achat convenu quelques temps plus tôt.

Dans un marché en hausse, il y a fort à parier que la valeur aura augmenté entre le jour où ils auront lu les plans, examiné la maquette de l’immeuble et visité une exposition glamour, et le jour de l’emménagement.

Mais dans des conditions économiques plus faibles, souvent le danger est que la valeur du bien ait même chuté, laissant le nouveau propriétaire malheureux dans un état sinistre d’équité négative. Bien sûr, le marché est toujours imprévisible, mais demandez aux experts immobiliers actuels de vous donner des conseils sur ce qu’il faut rechercher dans les nouveaux appartements pour qu’ils aient le plus de chances de maintenir leur prix ou, mieux encore, de l’améliorer. Mais alors, quels sont les premiers critères à regarder pour acheter un appartement ? Ci-dessous, quelques conseils pour vos futures recherches.

Quels critères pour acheter un appartement ?

Un bon emplacement

Acheter un appartement dans un endroit bien situé et populaire est toujours le meilleur moyen de maximiser les chances qu’il conserve sa valeur. « Un marché en hausse fait monter la valeur de toutes les propriétés, tout comme une marée montante fait monter tous les bateaux », explique un directeur général d’une agence immobilière. « Mais lorsque la marée descend, les meilleures propriétés situées dans les meilleurs endroits tombent beaucoup plus lentement que celles situées dans des endroits moins appréciés », dit-il. « Les emplacements de qualité sont toujours ceux qui sont entourés de services et de commodités, comme les transports publics, les bonnes écoles, les magasins, les cafés et les restaurants. Il est à peu près sûr que les gens voudront toujours s’installer dans ces zones ».

L’environnement

« Il est également important de vérifier que des propriétés similaires à la vôtre se vendent bien dans la région », conseille un autre expert immobilier. « Il est toujours difficile de prédire l’avenir en regardant le passé dans le rétroviseur, » dit-il. « Mais ce qui s’est vendu au cours des six derniers mois devrait être une bonne indication de la demande. Aussi, assurez-vous de regarder des unités modernes et contemporaines, qui seront plus comparables au vôtre,  ayant des surfaces intérieures similaires en mètres carrés pour voir comment se déroulent leurs ventes. »

Faites des recherches dans la région pour connaître les changements futurs, qu’ils soient positifs ou négatifs. Une zone en mutation peut avoir un potentiel de croissance de prix beaucoup plus important. Elle peut avoir de nouveaux transports publics, comme une station de métro léger ou une liaison autoroutière, une nouvelle école, l’accès à un nouveau centre commercial, ou la banlieue dans son ensemble peut être en train de s’embourgeoiser.

Une meilleure position dans le quartier

La position est également importante pour acheter un appartement. Par exemple, dans un excellent emplacement, l’achat d’une nouvelle unité près d’un boulevard pourrait ne pas être un aussi bon investissement que dans la partie « quartiers riches » de la ville. Vous ne voulez pas être coincé sur des routes très fréquentées, essayer de sortir chaque matin et être frustré par l’attente. Ce n’est pas seulement l’emplacement qui détermine la valeur. La position dans le quartier joue également un grand rôle.

L’offre et la demande

S’il y a beaucoup d’appartements en construction ou en projet dans un quartier ou une région particulière, il y a toujours le risque d’une offre excédentaire qui pourrait avoir un impact négatif sur la valeur de votre appartement. « Nous consultons les dossiers du conseil local et du département de la planification pour voir combien d’appartements sont prévus dans la région, » a déclaré le directeur générale d’une agence. « Un appartement peut valoir moins si 20 autres sont construits dans la même zone ».

Le montant de votre apport

Bien sûr, le prix d’achat de l’appartement reste un critère essentiel. Non seulement vous devez l’acheter au prix moyen du marché ou en dessous si vous êtes en mesure de négocier, mais il devra surtout correspondre à vos moyens, à vos ambitions et à vos objectifs.

Si vous souhaitez par exemple investir 10000 euros, en partant du principe que l’apport doit couvrir 10% du prix d’achat, ce qui correspond généralement aux frais de notaire, votre banque sera plus encline à accepter le financement d’un appartement d’une valeur moyenne de 100000 euros avec un prêt immobilier. Ajoutez à cela vos revenus mensuels, et vous serez en mesure de calculer précisément votre capacité d’emprunt maximum, sachant qu’il est vivement conseillé de ne pas dépasser les 33% de taux d’endettement. Certains établissements financiers sont intransigeants avec cette règle. Connaitre l’apport à investir permet non seulement de bien préparer l’achat de son appartement en calculant votre capacité d’emprunt, mais cela permet également de rassurer la banque sur votre capacité d’épargne et de remboursement.

Le promoteur

Les experts immobiliers peuvent également vérifier les références du promoteur d’un immeuble d’habitation. « Nous voulons savoir s’il s’agit d’un promoteur qui a fait ses preuves en matière de qualité du produit », a déclaré un de mes anciens collègues. « Cela peut être difficile car certains promoteurs peuvent disparaître et revenir sur le marché sous un autre nom. Mais nous essayons toujours de garder un œil sur cela ». Les meilleurs promoteurs offrent souvent aux acheteurs une garantie pour s’assurer qu’ils sont couverts pour toute éventualité, et le constructeur est également soumis à un examen minutieux par des experts.

« Rien ne remplace non plus une vérification minutieuse du contrat », estime toujours mon collègue. « Portez une attention particulière à la clause de variation qui donne au promoteur le droit de modifier très légèrement les choses dans l’appartement », dit-il. « Les vendeurs devraient notifier aux acheteurs les changements importants apportés à ce qui a été divulgué, pour leurs permettre de mettre fin au contrat ou de demander une indemnisation dans certains cas s’ils sont touchés de manière importante par les changements ».

L’appartement lui-même

La valeur des appartements avec deux ou trois chambres à coucher tend à être stable. Les appartements avec une seule chambre à coucher sont plus souvent achetés par des investisseurs qui sont plus disposés à les louer en période de crise, mais les plus grandes unités sont généralement vendues à des propriétaires-occupants qui sont là pour le long terme.

Généralement, les experts immobiliers examinent aussi de près les plans, les dessins techniques et les calendriers des finitions. Ils veulent toujours s’assurer que les plans sont raisonnables (avec des balcons orientés vers le nord plutôt que vers le sud), qu’ils sont assez grands et que la qualité ne diminue pas à mesure que l’échéance approche.

Sur un appartement de 800 000 euros, vous ne voulez pas d’un four de 60 cm de large. Si vous payez autant pour un appartement, vous voudrez recevoir, et vous aurez besoin d’un four plus grand. Les matériaux utilisés pour un bâtiment sont également soumis à l’examen d’un bon expert. Ils ne veulent pas de mauvaises surprises, comme un revêtement inflammable par exemple.